图为成都保利两河森林小区物业费返还登记处 图源｜每经记者 陈利融通资产
941.9万元，这是成都市金牛区保利两河森林小区即将向872户业主发放的“红包”总额。
“这笔钱是业主应得的共有收益。”小区业委会负责人赵高伟告诉《每日经济新闻》记者，这941.9万元源于小区物业费未使用完的部分，此前由物业代持，其归属本就为全体业主，业委会与物业公司经过两个月的协商沟通后，才最终推动返还方案落地。
据悉，目前退款登记工作正在有序进行，已有超过半数业主完成登记，在登记结束后十个工作日内，物业企业再通过银行转账将资金陆续发放到业主卡上。
每经记者了解到，今年以来，济南、南通、昆明等地也有小区向业主发放“现金分红”，资金均来自小区物业费、停车费、广告费等收益。
“分到了6400多元”
“我们家这次分到了6400多元，相当于一年的物业费和停车费了。”时至今日，保利两河森林业主何博还是很激动。
公开信息显示，保利两河森林位于成都市金牛区土龙路两河城市森林公园内，于2017年交房。小区总共有872户，是以洋房、联排、叠拼三种业态为主的高端住宅项目，其中洋房物业费为3.5元/平方米·月，叠拼5.5元/平方米·月，联排为6.0元/平方米·月，标准车位管理费90元/月，豪华车位管理费120元/月。
这941.9万元，正是来自小区自交房起至2024年底的物业费结余款项。
赵高伟在接受每经记者采访时表示，小区物业服务由保利物业提供，采取的是酬金制。根据该模式，物业企业按约定从预收的物业服务资金中提取10%作为酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，如人员工资、公共设施维护等，结余或不足均由业主享有或者承担，年度结余则滚动计入下一年度。
自2017年交房后，小区物业费与车位管理费年收入接近1000万元。由于初期入住率不高，物资消耗较少和人员配置成本相对较低融通资产，同时资金管控策略得当，历年累计形成了这笔结余。
2025年5月16日，何博作为业主代表与业委会成员，首次向保利物业提出返还物业费结余款。
但是，结余年年有，为何想到现在发？
“此前小区没有业委会，直到2023年底才正式成立。”赵高伟告诉每经记者，在成立业委会前，小区也存在诸多问题，如环境卫生、路面沉降、安全保障等，业主对物业服务越来越不满，多次和物业发生矛盾，且问题并没有解决。为解决这些问题，2023年10月19日，小区第一届业主委员会正式成立。此后成都推出“双晒”制度（晒收支、晒服务），为我们要求物业企业资金透明化提供了依据。
所谓的“双晒”，是成都住建局于2022年推出的针对物业服务行业的规范制度，并于2024年5月发布了“双晒”工作规范2.0版，其中明确要求物业服务企业对收支、履约服务、投诉处理、小区治理等全面进行公开。
每经记者在小区公示栏看到，“2024年度物业服务资金决算表”就对包括住宅、商业、车位等在内的物业服务收入，以及物业服务人员工资、日常电梯消防维护、清洁卫生等所有涉及的费用一一进行了公示。
图为小区公示栏
业委会也正是凭借“双晒”的支撑，要求物业全面公开收支明细，并逐项核对历年账目，并最终锁定了这笔高达941.9万元的结余资金。
拿到这笔钱并不容易
事实上，这不是两河森林小区业委会第一次向保利物业“要账”。
2024年10月，两河森林小区业委会向保利物业发函，要求后者划转公共收益。两个月后，小区业主收了总计26万余元的公共收益红包融通资产，平均每户300元。
这次拿到这笔钱同样不容易。
赵高伟告诉每经记者，其与物业前后沟通了两个月，双方才正式达成一致。
“7月16日，我们收到物业公司关于物业费返还的文件和方案后，马上向全体业主公示。”据其介绍，在此次返还方案中，有两种方式供业主选择：一种直接返钱，由物业企业通过银行转账的方式直接转到业主提供的卡里；还有一种就是直接抵扣物业费。
“目前集中登记已在7月27日结束，等全部业主登记完成后，预计10个工作日就能到账。”赵高伟说，拥有两套房的业主可能可返还近3万元，最少的也能拿到5000多元，“这是根据当时的消费费率、房屋面积，结合留存的总金额测算出来的”。
图为小区内景
“这个是经与我们商讨确认的。”成都市金牛区住建局物业行业监管相关负责人在接受每经记者采访时表示，最初业委会提出要求物业企业返还物业费时就进行了报备，当时我们也提出这个钱是全体业主所有，不能一发了之，不仅要考虑当前，还要考虑以后小区的支出，同时要征求业主的意见。
据其透露，保利两河森林也是截至目前金牛区物业费返还额度最高的小区。
“‘双晒’制度确实起到了很好的正向作用。”该负责人表示，最直接的就是回应了群众和社会的关注，也就是物业干了什么，倒逼物业企业必须按照合同约定开展工作，转变服务理念。
据该负责人介绍，“双晒”制度目前还在持续进行中，在这一过程中，我们也去发现问题、积极解决问题，“把院子里搞得更好，业主满意度提升，就是作为监管最愿意看到的结果”。
终极目标不应是每年分多少钱
保利两河森林小区并非首个给业主发钱的小区。
仅2025年以来，就有包括济南、南通、昆明、苏州等城市在内的多地小区物业，将公共收益以现金或抵扣物业费的形式返还业主，掀起“发钱潮”。
如南通华强城小区向7832户业主发放156万元，每户200元，系12年来首次分红；武汉绿地汉口中心今年6月向全体业主发放公共收益，累计金额628960元，发放标准为5元/平方米；昆明金川府也将2024年的物业收益38.05万元向业主进行分红，最大户型可分到1080元，成为昆明首个物业费分红项目。
“包括成都两河森林小区在内的物业‘倒找钱’现象，是酬金制模式的胜利，它将‘物业费结余归全体业主所有’的核心理念以最直观的方式呈现在公众面前。”中物智库高级研究员宋子谦在接受每经记者采访时分析指出，但建筑和设备是有生命周期的，电梯、消防系统、外墙、管道等公共设施的维护和更换成本，会随着时间的推移呈指数级增长。
“如果将每年的结余都分光，无异于只顾眼前利益而透支未来，这会造成两种风险。”宋子谦续称。
在他看来，一是形成分红预期依赖，业主可能会形成一种心理定势，认为每年都应该有钱可分，一旦某年因为成本上升而没有结余，甚至需要动用维修资金，可能会引发比包干制下更大的不满；二是增加未来涨价阻力，当需要进行大规模维修或提升服务标准而必须上调物业费时，习惯了“收红包”的业主群体可能会表现出更强的抵触情绪。
“酬金制的终极目标不应是每年能返多少钱，而应是建立一个能实现社区资产保值增值的良性循环。要平衡短期喜悦与长期发展，必须从‘返还结余’的单一思维，升级到经营社区的战略高度。”宋子谦表示。
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